购买拍卖房有税费陷阱,买前你尽调了吗?
作者:郭韧律师    浏览量:1401    发表时间:2020-04-30







陷阱故事一:办公楼税费这么高,你知道吗?  


       某房屋8层,产证上1层商铺,2层办公性质,3-8层是住宅,因为2层的下水管道、煤气齐全,原产权人便将其作为住宅使用。周边住宅市场价8万一平,但这个房子的拍卖价只要5万一平。某人看中正准备拍下时,由于拍卖公告上显示“所有税费由买家承担”,所以就请律师做了一下尽调,尽调结果出来后将其吓一跳,房价600万,比市场价住宅便宜200到300万,原房东20年前购进价格为20万,距今差价580万,但因为是办公性质,房东方须缴纳差额的60%的税费,即300多万,这样算下来,某人拍下这个房子的价格也和市场上的住宅房价格差不多了,而且以后再出售税费也高,基本没有任何投资价值,最终决定不买了,房子流拍。直到现在,这套房子还没拍出去,债权人、法院都将它放在那静静等待有缘人的到来。

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陷阱故事二:补地价是什么鬼?


       某人欠款,银行起诉并顺利拍卖其名下商铺一套,拍卖款足以抵扣欠款。但法院长期未将案件结案,买家便一直担心,不敢装修使用,为什么?原来该商铺原系红证,在拍卖前一年债务人购买时,因为平价转让,相关税费很低,可以说几乎没有什么税费。这次拍卖时,拍卖公告中写明“所有上下家税费均由买家支付”。由于该商铺增值不高,差额税收很低,所以买家按正常流程缴纳了所得税、土地增值税等应纳税费。但到交易过户时,买家又被要求补缴地价,这时买家就不懂了,地价不是开发商的事情吗,怎么和业主产生关联?

原来,这个房子之前是红证,地价未交,现在变绿证,理论上要补地价,但因为房子性质特殊,这个区域的房子都没补地价,而且地价很贵,超出了买家的预期,这样一来买家接受不了了。所幸经过多方协调,买家拿到产证且没有补地价,拍卖成功了。但买家还是担心,因为不知道自己下次出售的时候,下一个买家会不会也被要求补地价?所以目前这个还当作问题案件被放在法院,买家虽然拿到了产证和房子,但仍悬着一颗伤不起的心。



陷阱故事三:继承所得要缴所得税,拆迁房也分类型


       某人住某动迁小区,看到邻居家贴了一张拍卖公告,上面显示有套房子要拍卖,一看评估价,比市场价便宜约10%,再者说又是邻居,没有交房问题。虽然公告中写了“税费全部由买家承担”,但某人自己去交易中心调查了一下,交易中心明确说动迁房的卖方税费减免,增值税减免,基本没什么税费,仅买家缴纳一下契税即可。于是,某人开心地参与了拍卖,完全靠自己,没有找任何中间机构,在小小几轮竞价中幸运地拍下邻居的这套房子。待顺利拿到法院的拍卖协助执行书后,某人去交易中心办理过户却悲催了,在税费缴纳的过程中碰到了两个奇葩问题:

1、这个房子虽然是动迁房(某人自己家也动迁,这个小区所有的房子都是动迁房,地球人都知道),但偏偏这套拍卖所得的房子是违章建筑拆违分得的动迁房,而交易中心的政策规定,拆违所得的动迁房不能减免税费,土地增值税一样缴纳;某人遂通过法院调查得知这套房子居然真的是拆违动迁房,动迁协议上写得清清楚楚“拆违动迁分配”,这个拆违动迁房不能免税的梗,笔者也不知道啊。

2、这个房子虽然是邻居的,知根知底,但产证上原有产权人3人:老夫妻和他们年轻的儿子。拍卖前3个月,老夫妻中的妻子去世了,产证还没变更,现在拍卖了,必须将产证先变更到丈夫和儿子名下再转到某人名下。由于是直系亲属继承,产证变更到丈夫和儿子名下时没有什么税费,很方便,但现在某人拍下这套房子,由于丈夫和儿子继承了妻子的1/3产权份额,按现在的政策,只要不是满五唯一的继承所得房屋,在出售或拍卖的时候,必须缴纳这1/3份额的20%的所得税,细细算来,一套600万的房子,600万*1/3*20%=40万,本来是房东方的税,由于拍卖公告上写明所有税费由买家承担,所以某人要多付这莫名其妙的40万。

司法拍卖环节因为涉及税款金额大、税种多,而且司法机关对于税收政策理解有限,很容易发生涉税争议,所以购买法拍房,大家还得仔细的调查为宜!





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